Налог при продаже недвижимости в беларуси

Подоходный налог с продажи недвижимости иностранными гражданами

  • Просмотров: 7919

Подоходный налог с продажи недвижимости (квартиры, комнаты, дома) иностранными гражданами, не являющимися резидентами Республики Беларусь.

Для начала давайте разберёмся.

С 1 января 2017 года граждане Республики Беларусь, не являющиеся налоговыми резидентами, также как и резиденты, освобождаются от подоходного налога с одного отчуждения квартиры, дома, дачи и т.д. в течении 5 лет.

Согласно ст. 17 НК РБ налоговыми резидентами Республики Беларусь признаются физические лица, которые фактически находились на территории Республики Беларусь в календарном году более 183 дней. Соответственно, если продавец находился менее 183 дней на территории РБ, он не является налоговым резидентом Республики Беларусь.

При продаже такие лица обязаны уплатить подоходный налог в размере 13 % от дохода.

Под доходом понимается разница между ценой продажи и фактически понесёнными расходами, в том числе и ценой покупки (в случае если недвижимость приобреталась).

Если недвижимость досталась по наследству, есть несколько вариантов снижения налоговой базы, и законной оптимизации налогов. ст. 166 НК.

— Можно сделать оценочную стоимость недвижимости в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ по-старому). Доходом в таком случае будет считаться разница между фактической продажей и оценочной стоимостью на момент вступления в наследство (получения свидетельства о праве на наследство). Допустим, цена продажи квартиры эквивалентна 70 000, оценочная стоимость — 25 000 дол. США.
Налог будет считаться так (70000 – 25000) * 13% = 5850 к уплате.
При этом, применяя вычет, налоговая привязывается именно к доллару США по курсу Национального Банка на день вступления в наследство и на день продажи.

Как правило, чем старше недвижимость, тем меньше оценочная стоимость.

— Бывают случаи, когда выгоднее применить 10 % налоговый вычет . В этом случае налоговая база снижается на 1 0% и налог считается с меньшей суммы. (70000 – 7000) * 13 % = 8190 к уплате.

— Наиболее выгодный способ. Вместо оценочной можно вычесть рыночную стоимость, которая существенно выше и близка к цене продажи недвижимости. (70000 – 65000) * 13% = 650
Нюанс заключается в том, что заказать оценку рыночной стоимости можно лишь на текущий момент. БТИ не выдаёт оценку рыночной стоимости на дату в прошлом. О получение рыночной стоимости стоит позаботиться ещё до получения свидетельства о праве на наследство.
Также некоторые налоговые инспекции с неохотой принимают рыночную стоимость к вычету.
Стоит заранее уточнить данный вопрос в налоговой инспекции по месту нахождения имущества.

Данный способ требует точности действий, умения общения с гос. органами и знания законодательства, так что если не уверены – лучше сразу обратитесь к специалисту , ведь разница в издержках очень велика.

Законодательство Республики Беларусь предъявляет к процедуре сделок, где продавец – иностранец, нерезидент, особые требования.
У продавца, для удостоверения договора купли-продажи, регистратор или нотариус затребует справку об уплате подоходного налога. Такая справка делается в налоговой инспекции по месту нахождения имущества в течении 5 рабочих дней после уплаты налога с предполагаемого дохода. Т.е. Плательщик приходит в налоговую, заявляет о намерении продать недвижимость и получить доход на территории РБ , заявляет о размере предполагаемого дохода , уплачивает с предполагаемого дохода 13%. При этом плательщику не запрещено «предположить», что он получит доход 100 рублей и заплатить 13 рублей налога. После проведения сделки плательщик обязан отчитаться перед налоговой о размере фактически полученного дохода в течении 5 рабочих дней (принести договор купли-продажи) и оплатить недоплаченную часть, если такая имеется.

Это не все методы легальной оптимизации издержек. Обращайтесь за консультацией к специалистам.

P.s. «Неизбежны только смерть и налоги.» Б. Франклин

Копирование материала запрещено законодательством об интелектуальной собственности.

Получая доход от сделок с недвижимостью, понятно, что нужно платить налог с этого дохода. Более того, налог нужно платить, даже если вы просто пользуетесь этой недвижимостью. На практике возникают нюансы. Нужно знать, какой налог нужно платить, как он рассчитывается, кто имеет право на льготы по уплате налога. Итак, недвижимость Беларуси предполагает два основных типа налогов: налог на недвижимость и налог с продажи квартиры.

Кто платит налог на недвижимость

Плательщики налога на недвижимость – это физические лица, которые имеют в собственности недвижимость в Беларуси. Учтите, что если вдруг у лица нет документов, которые удостоверяют право собственности на квартиру, то это не является основанием для отказа от уплаты налога на недвижимость, если по факту они распоряжаются и пользуются этой недвижимостью.

Как считается налог на недвижимость

Объект налогообложения – это стоимость принадлежащих гражданам строений, в том и числе и таких, строительство которых завершено на 80%. Налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается по ставке 0,1 процента с учетом ее увеличения или уменьшения, которое определяют местные Советы депутатов на основе оценки зданий. Эта оценка производится согласно Положению о порядке оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам (утв. Советом Министров от 31 января № 121). Оценка определяется по действительной стоимости строения с учетом коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

Уплатить налог на недвижимость нужно не позднее 15 ноября. Если местный Совет депутатов изменил срок уплаты налога, то налог уплачивается в новые сроки. Если налоговое сообщение пришло позже установленного для оплаты налога срока, то налог все же придется оплатить – в 30-дневный срок.

Льготы на налоговые выплаты

Не нужно платить налог на недвижимость:

  • собственникам (нанимателям) квартир в многоквартирных домах;
  • собственникам жилого помещения (квартиры, комнаты) — пенсионерам по возрасту, инвалидам I и II группы, другим нетрудоспособным гражданам, живущим без трудоспособных лиц;
  • многодетным семьям;
  • участникам Великой Отечественной войны;
  • физическим лицам, постоянно проживающим и работающим в сельской местности в сферах сельского хозяйства, здравоохранения, образования, культуры, социальной защиты.

Если у гражданина имеется в собственности две и более квартиры, то освобождается от налогообложения только одна из них по выбору собственника.

При покупке недвижимости налоги платить не нужно. Так как объектом налогообложения признаются доходы, полученные от источников в Республике Беларусь (п. 1 ст. 2 закона о подоходном налоге с физических лиц). При покупке же квартиры человек, наоборот, несет расходы.

Как считается налог с продажи квартиры

В самом общем виде правило выглядит так: налогом облагаются доходы, полученные физическими лицами от продажи более одной квартиры в течение 5 лет (ст. 163 Налогового кодекса Республики Беларусь). Значит, не нужно платить налоги с продажи квартиры, если:

  • физическое лицо продает одну квартиру (дом, дачу, гараж) в течение 5 лет;
  • если доход получен от продажи одной квартиры (дома, дачи, земельного участка), принятой в наследство, независимо от того, сколько сделок по продаже совершил человек в течение 5 лет. Разумеется, доход от продажи, скажем, двух квартир, кроме полученных в наследство, налогом облагаться будет (ст. 18 закона о подоходном налоге с физических лиц);

Сам налог считается очень просто: не позднее 1 марта текущего года физическое лицо подает декларацию о доходах за прошлый год. Налоговый инспектор считает сумму налога по ставке в 12%. При этом налог платится именно с дохода. Это значит, если вы когда-то купили квартиру за 60 миллионов рублей, а потом продали за 80, то налогообложению будет подвергаться 20.

Рассмотрим необычную ситуацию: семья продала две квартиры за один год. Часть второй квартиры досталась ей по наследству, а вторая часть была подарена родственниками. Нужно ли платить налог с продажи второй квартиры? В данном случае налогом будет облагаться только подаренная часть квартиры. Помимо этого семья имеет право на льготу в виде имущественного вычета в размере оценочной стоимости подаренной части квартиры. Для этого в инспекцию представляются документы, которые подтверждают оценочную стоимость данной части квартиры.

Иностранцам льгот нет

Нерезиденты Республики Беларусь платят налог на продажу недвижимости в любом случае, даже если это первая сделка за пять лет. И налог придется уплатить до оформления сделки: нотариус просто не удостоверит договор купли-продажи без справки из налоговой инспекции о том, что вся сумма налога уплачена.

Нерезиденты – лица, которые фактически находились на территории Республики Беларусь менее 183 дней в календарном году.

При проведении операций с объектами недвижимости уплачиваются налоги. Налоги, как и операции с недвижимостью, бывают разными. В данной статье рассмотрим налог при продаже недвижимости.

Итак, налог при отчуждении (продажа, мена, дарение) недвижимости уплачивается в двух случаях:

  • продажа физическим лицом однородной недвижимости в течение 5 лет. Сразу стоит отметить, что налогом облагаются только однородные объекты. Например, если продаются две квартиры, то налогом облагается вторая квартира, а если продается квартира и дом, то в данном случае они не являются однородными объектами и налогом облагаться не будет.
  • Недвижимость отчуждает не резидент Республики Беларусь (не резидентами РБ считаются физические лица, которые фактически находились за пределами территории Республики Беларусь 183 дня и более в календарном году);

Как рассчитывается налог?

Данный налог является подоходным с фиксированной ставкой, равной 13%.

Взимается он только с прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Пример, если квартира была приобретена за 45 тыс.$, а продана за 55 тыс.$, то налогом будет облагаться 10 тыс.$. итого нужно будет заплатить 10тыс.$*13%=1300$.

В каких случаях налог не уплачивается и какие льготы могут применяться?

Не считается второй продажей в течение 5 лет, если один из продаваемых объектов был получен в наследство.

В том случае, если продавцом является не резидент Республики Беларусь, и он сам (а не доверенное лицо) подал заявление (декларацию) в налоговую, то налоговая сумма может быть снижена на 10% от общей суммы налога.

Например, квартира была куплена за 100 тыс.$ (затратная часть), а продана за 120 тыс.$. Налогом должна облагаться сумма 120-100=20 тыс.$. Без вычета нужно будет уплатить 20 тыс.$*13%= 2 600$.

C вычетом расчеты будут совсем другими. Вначале делается все то же самое, как и при обычном расчете налога. Затем вычисляется на сколько будет снижен налог. Для этого полученную сумму налога (в нашем случае, 2600$) умножаем на 10%. Полученная сумма (в нашем случае 260$) и есть та экономия для кошелька, на которую будет снижен налог. В итоге сумма к уплате составит сумма налога, уменьшенная на сумму налогового вычета (в нашем случае 2 600 – 260 = 2 340$).

А теперь сравним. Без вычета с суммы 20 тыс.$ необходимо уплатить 2 600$, а с вычетом 2 340$. Если не резидент захочет сохранить 260 $, то ему стоит самому подавать декларацию в налоговую. Некоторым это может показаться не большой суммой, однако стоит помнить, что конкретная сумма зависит от конкретной ситуации и можно получить не плохую выгоду.

Достаточно часто люди пытаются снизить налог, прописав в договоре купли/продажи заниженную стоимость квартиры.

Ответственность при уклонении от уплаты налогов

Если гражданин уклонился от уплаты налогов, либо занизил стоимость объекта, что причинило ущерб государству в крупном размере (крупным размером ущерба признается уклонение от уплаты сумм налогов, сборов на сумму, в тысячу и более раз превышающую размер базовой величины), то он наказывается штрафом или арестом, или ограничением свободы на срок до трех лет, или лишением свободы на тот же срок.

Если уклонение от уплаты повлекло причинение ущерба в особо крупном размере (в две тысячи пятьсот и более раз превышающую размер базовой величины), то наказанием может быть ограничение свободы на срок до пяти лет или лишение свободы на срок от трех до семи лет с конфискацией имущества.

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

Источники: http://realt-agent.by/blog/podoxodnyij-nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-inostrannyimi-grazhdanami.html, http://www.domania.by/articles/analytics/sdelki-s-nedvijimostyu-i-nalogi/, http://molnar.by/news/nalog-pri-prod-nedvizhimosti/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *